Wycena służebności przesyłu

PFSRM zgłosiła do Ministerstwa Infrastruktury w ramach PKZW jako KSWS 4 projekt standardu zawodowego „ wycena służebności przesyłu i określanie kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy inwestycjach liniowych”. Standard został uchwalony przez Radę Krajową na posiedzeniu w dniu 11 kwietnia 2011 roku i przekazany do dyskusji środowiskowej, a co ciekawe mimo że, poszczególne zapisy i układ zostały zmienione data przyjęcia pozostała niezmienna. W związku z wielością projektów standardów Federacyjnych, tożsamo nazwanych, odsyłamy do druku PDF publikowanego na naszej witrynie, który zawiera plik przesłany bezpośrednio do Departamentu Gospodarki Nieruchomościami. Trwają prace nad projektem ustawy o korytarzach przesyłowych i nad założeniami do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. Interes publiczny rozumiany w perspektywie sprawnego pozyskania praw do gruntów dla przesyłu energii elektrycznej, gazu, pary i ciepła oczekuje minimalizacji kosztów ogólnych czyli procedowania sprawnie i szybko nie tylko w kwestii uzyskania prawa do inwestowania ale i ustalania wynagrodzenia i odszkodowania w niskiej cenie dla każdego poszczególnego przypadku indywidualnego.

Większość środowiska rzeczoznawców majątkowych pełniących często funkcje biegłych Sądowych, reprezentowana przez Federację, wychodząc na przeciw oczekiwaniom zgłosiła projekt standardu zawodowego, którego celem jest regulacja wyceny służebności przesyłu. Czas zatem poświęcić słów kilka o projekcie ściśle specjalistycznym, jednakże w przyszłości być może stanowiącym prawo mocniejsze niż powielaczowe mody szacowania wartości rynkowej różnej w zależności od celu czyli osoby płacącej za opinię. Oczywiście do treści standardu odniesiemy się jedynie pobieżnie z dwóch powodów, po pierwsze w lipcu 2011 roku nie został jeszcze uzgodniony czyli nie obowiązuje a z drugiej strony pełną argumentację procesową pozostawiamy na potrzeby postępowań w których uczestniczymy jako pełnomocnicy naszych klientów. Należy oczekiwać, że właściwy Minister standard ów uzgodni przede wszystkim z powodu skłonności do wszelkiego rodzaju specustaw i przepisów specjalnych gwarantujących krótkotrwałą przewagę ustawodawcy nad przyzwyczajeniami tradycji norm wywiedzionych ze źródeł rzymskiego poszanowania prawa wolności i prawa własności. Bezspornie jednak każda regulacja nadzwyczajna czy wywyższone normy zawodowe do rangi przepisu powszechnie obowiązującego spowodują odpowiedzialność organu nie tylko wobec Boga i historii ale wobec społeczeństwa za skutki wywołane w szerokim otoczeniu.  Warto wyartykułować, że w ramach przedstawionych reguł postępowania rzeczoznawcy majątkowego całkowicie pominięto kształt fundamentalny dla ukształtowania stosunku umownego czyli szczegóły treści ustanawianej służebności przesyłu. Zwróćmy uwagę, że sprecyzowanie formy i treści prawa jest ważne. Pomińmy oczywistą różnicę oparcia się na służebności przesyłu bądź na ograniczeniu sposobu korzystania. Różnice w szerokościach pasów technologicznych w poszczególnych województwach się zacierają w miarę jak przedsiębiorstwa przesyłowe nabierają doświadczeń i unifikują przedkładane dokumentacje projektowo – technologiczne. Zakres obowiązywania norm branżowych i ich zmienność stanowi trudny do rozwiązania węzeł współzależności. Analizy po realizacyjne w dużej części stanowią dokumenty rzadko oglądane w aktach postępowania o wydanie zgody na użytkowanie. Sporadycznie powstałe obszary ograniczonego użytkowania wokół inwestycji liniowych w swoich konsekwencjach i powszechności nie kształtują jeszcze świadomości obywateli o skutkach poszczególnych sieci na wartość nieruchomości i środowisko. Pomijana jest odpowiedzialność właściciela gruntu za zmianę stawki podatków lokalnych za tereny wykorzystywane komercyjnie pod przesył mediów. Problem odpowiedzialności cywilnej za szkody i delikty powstałe na gruncie odsuwany jest do procedur przyjętych przez przedsiębiorcę z przesłonieniem braku oświadczenia o reasekuracji roszczeń składanych bezpośrednio do właściciela. Zapomniano o przerzuconych na właściciela nieruchomości a nie na przedsiębiorcę kosztach utrzymywania pasa technologicznego w stanie umożliwiającej dostęp do instalacji w każdym czasie i w formie właściwej oraz dogodnej firmie. Przyszłość gruntów widziana w perspektywie potencjału inwestycyjnego jest nie zauważana. Występujące współistnienie inwestycji liniowej na terenach urbanistycznie jedynie predestynowanych do komercyjnego wykorzystania pozostaje jako dekompozycyjna determinanta. Znamy dosyć częste przypadki wzywania rolników do korygowania wniosków o przyznanie dotacji do produkcji a kwestia podstawy naliczenia przyszłych świadczeń emerytalnych przez ZUS nie została jeszcze podjęta. Do spraw ściśle związanych z ustanowieniem służebności przesyłu a całkowicie w rozważaniach rzeczoznawców majątkowych pomijanych jest problem regulacji przyszłej drogi serwisowej dla potrzeb utrzymania ruchu. Nie można przecenić szansy na równoczesne ustanowienie umowy pisemnej opartej na partnerskich relacjach właściciela i korzystającego z terenu w kwestii potencjału inwestycyjnego gruntów od granicy pasa technologicznego w kierunku zewnętrznym od osi linii.

Pochylając się bezpośrednio nad projektem standardu wypada jedynie wygłosić uwagę o wadliwej naszym zdaniem przyjętej procedurze uzgadnia treści z Ministrem Infrastruktury przez Federacją Stowarzyszeń. Orzecznictwo prawdopodobnie odniesie się do kwestii czy obserwujemy powstawanie kolejnej ścieżki ustawodawczej, wszak uzgodniony standard zaczyna funkcjonować na mocy przepisu powszechnie obowiązującego.

Przy ocenie projektu standardu wyceny służebności przesyłu powoływać się będziemy na numerację przyjętą w publikowanym na naszej witrynie pliku z dokumentem. W wprowadzeniu przemycono założenie buforowe, że „w przypadkach w których nie występuje obniżenie wartości nieruchomości…” oblicza się wynagrodzenie za korzystanie, które winno zapłacić przedsiębiorstwo przesyłowe. Nie wyartykułowany wniosek jest brutalnie prosty. Koniecznym jest oszacowanie utraty wartości nieruchomości wynikający z sąsiedztwa linii przesyłowej oraz wynagrodzenie za korzystanie w okresie istnienia inwestycji. Problemem jest jednak brak umiejętności środowiska rzeczoznawców majątkowych do rzetelnego szacowania wartości prawa własności. Przypomnijmy zbudowaną przez Zespół Ekspertów Zawodowych wieżę Babel wyceny gruntów pod drogi, wskazując, że próba kreowania cen gruntów pod drogami spowodowała spłaszczenie rozwarstwienia cen na ziemie rolne i ziemie przemysłowe w decyzjach odszkodowawczych. Mówiąc wprost rolnik za grunty orne otrzymywał gratyfikację zbliżoną jak przedsiębiorca bądź właściciel działek budowlanych. Zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy komentowany standard jest kolejną próbą zbudowania sztucznego rynku wartości służebności przesyłu. Proszę zwrócić uwagę o jakiej to utracie wartości można mówić wśród gruntów łąk, pastwisk i nieużytków znacznie oddalonych od skupisk ludzkich. Czy czynsz za korzystanie z powietrza przez które przeciągnięta jest linka drutu może wynieść znaczącą kwotę jeśli poniżej nadal można wypasać bydło bądź owce? Oczywiście problem utraty wartości nieruchomości należy odnosić do całej jej powierzchni a nie ograniczać się jedynie do fragmentu w sposób sztuczny zawężony do pasa technologicznego wyznaczonego przez służby przedsiębiorstwa przesyłowego.

Wypada wspomnieć, ze projekt standardu został napisany niechlujnie, często powtarza poszczególne zwroty bądź przywołuje definicje i normy wcześniej w przepisach wyższego rzędu uregulowane. Brak staranności przeradza się jednak w niektórych sformułowaniach w zapisy urągające kulturze i zasadom stanowienia prawa poprzez milczące odwoływanie się do rozstrzygnięć trwale kształtujących polski system prawa niemniej bez jakiejkolwiek refleksji naruszany bezprawnymi ustaleniami poczynionymi przez przedstawicieli Komisji Standardów przy Federacji. Zwróćmy dla przykładu uwagę, że wprost ujednolica się ceny dla prawa własności i dla prawa użytkowania wieczystego nie zależnie od zapisów szczególnych opisujących owe formy władania. Jak poważnie można odbierać zbiór zasad i reguł postępowania biegłego do spraw oszacowania służebności przesyłu linii elektroenergetycznej, który nawet nie wymienia konieczności przeanalizowania terenu zajętego na wzniesienie konstrukcji słupów konstrukcyjnych podtrzymujących linie elektroenergetyczne.

W każdym jednak przypadku dokument nakazuje aby korzystający z przepisu na ugotowanie wartości służebności przesyłu rzeczoznawca majątkowy przywołał i opisał znany mu zasób danych rynkowych opisujących relacje prawa własności i praw związanych z dysponowaniem gruntem dla celów budowlanych. Wyraźnie także nakazuje się pominięcie w oszacowaniu wpływu instalacji na środowisko, oddziaływanie na okoliczną przyrodę bądź krajobraz i przestrzeń okolicznych nieruchomości. Ciekawy jest zapis otwierający definicje pojęć, otóż z uwagi na zaległości z wykształcenia z logiki użyto słowa oraz czyli koniunkcji co przekłada się na stwierdzenie, że pojęcia legalne obwiązujące w polskim systemie prawa można użyć wyłącznie w przypadku gdy zostały one potwierdzone w jedynym uzgodnionym standardzie zawodowym a dotyczącym wyceny wartości nieruchomości dla zabezpieczenia kredytu. Zaprawdę jest to standard specjalny sporządzony przez biegłych J. Uwagę naszą przykuł kolejny punkt 3.2.1 gdzie po przecinkach precyzyjnie wyjaśnia się, że podobne to podobne. Twórcy zmierzyli się dalej z próbą zdefiniowania pojęć pasa służebności, pasa technologicznego i obszaru oddziaływania. Mimo iż nie przewidziano konieczności namysłu w przypadkach gdy zauważamy kolizję przywołanych fragmentarycznie źródeł posłużono się konstrukcją o powszechnym zrozumieniu i zdefiniowania przed definiowane. Pochylmy się z szacunkiem do szanownych autorów ponieważ udało im się wpleść wiele nie ostrych i ocennych słów w kilkanaście wersów pustych poznawczo budując nie tylko powtórzenia ale i tautologie.

Przebrnęliśmy przez trzy karty filipik i otworzył się przed nami skarbiec punktu 4 zatytułowany „określanie wartości służebności”. Widzimy kolejną mutację znanego w środowisku „zęba cymermana”. Milcząco przyjęte założenie, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego nie może być większa od wartości nieruchomości jest fałszywe. Równie nieprawdziwe jest przekonanie, ze wartość nieruchomości nie może być ujemną. Dla jasności wywodu przytoczmy umowę dożywotniego użyczenia z pokrywaniem wszelkich kosztów korzystania ustanowioną na SWPL wobec nowonarodzonego dziecka bądź sytuację związaną z nieruchomością szczególnie silnie zdewastowaną i zanieczyszczoną substancjami szkodliwymi dla środowiska a podlegającymi przymusowej utylizacji. Bez trudu twierdzenie o ulokowaniu wartości służebności przesyłu w przedziale od 0% do 100% wartości nieruchomości potrafimy obalić. Pamiętać chociażby trzeba o kosztach utrzymania należytego stanu fizycznego terenu pasa technologicznego przez cały okres trwania obciążenia. Jak niektórzy pamiętają ze szkół zdanie logiczne oparte na fałszywej przesłance nie może być prawdziwe. Skoro założenia przyjęte do budowy projektu standardu przesyłu okazały się zbyt wątłe dalsze jego ustalenia mają wątpliwą wartość poznawczą.

Opowiadając się szacowaniem wartości służebności przesyłu bezpośrednio z rynku wprowadzono kilka opisowych zabezpieczeń zniechęcających rzeczoznawców majątkowych do starań ustalania prawdziwie płaconych kwot w wyniku rzetelnych i uczciwie płaconych kwot wynagrodzeń i odszkodowań. Autorzy standardu starają się nie zauważyć, że jednostką porównawczą tylko niekiedy jest metr kwadratowy hipotetycznego pasa technologicznego. Z doświadczeń Kancelarii Solski i Partnerzy strony znajdują porozumienie gdy rozpatrywane są równocześnie zyski przedsiębiorcy powstałe z sprawnej realizacji inwestycji na omawianym odcinku z kosztami i uciążliwościami społeczności przez tereny której realizowana jest sieć. Trzeba jednocześnie podnieść, ze chociażby z tytułu różnych stawek opodatkowania inaczej kształtują się zasady i kwoty wynagrodzeń i odszkodowań, jedynie dla laików konstytuujące podobne regulacje. Na marginesie wypada wspomnieć o zasadniczej różnicy w prawie dysponowania gruntem dla celów budowlanym opartym na ograniczeniu korzystania i służebności przesyłu. Otóż decyzja ograniczająca nie daje legitymacji do odstąpienia od utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania i ma moc czasową a nie konstytutywną na mocy quasi wywłaszczenia. Wracając do projektu standardu podkreślmy wyraźne dążenie autorów do implementacji metod parametrycznych czyli opartych na zasadzie i procedurach wspierających władzę biegłego do kreacji wartości. Pozorowaniem staranności jest bogate używanie wzorów zawierających współczynniki parametryczne. Standard zezwala a nawet nakazuje używanie siedemnastu różnych współczynników, których waga mieści się od kilku do kilkudziesięciu procent a wszystkie one mają zdolność multiplikacji. Opowiadając matematykę z zachowaniem szacunku do nadużycia przy użyciu pojęcia nauki zbierzmy razem symbole współczynników, których wpływ finalny może spowodować, ze wysokość wyliczonej kwoty to parę procent wartości gruntu a jedynie w bardzo wyjątkowych przypadkach zbliżyć się może do wartości wyciętego z gruntu pasa technologicznego. Czy warto wyjaśniać znaczenie wytrychów do dekompozycji wysokości słusznego, sprawiedliwego i ekwiwalentnego odszkodowania ukrytych pod symbolami: „K” „K¹” „S” „S_i” „K^*” „u” „k” „U₁” „K_u” „R” „s” „P_Si” „P_Si*” „W_Si” „p_i” „P_Swspi” „P_Swspi*” aby wymienić te jedynie fundamentalne. Oczywiście wspólnicy Kancelarii Solski i Partnerzy z uwagi na porównywalną sprawność w posługiwaniu się żargonem szacowania potrafią wykazać fałsz i brak uzasadnienia apriorycznie przyjętych wysokości parametrów a co więcej wskazać nie znajomość rynku lokalnego i nie uwzględnienie większości warunków kształtujących stosunek umowny. Równie ciekawe i odkrywcze jest podejście do gruntów całkowicie zdewastowanych poprzez obecność wielu różnych linii przesyłowych będących w posiadaniu różnych gestorów sieci. Tłumacząc pokrętne zasady wywiedzione jedynie z życzeń inwestorów właścicielowi zdaniem twórców standardu należą się jedynie części pieniędzy wypłacane w dowolnie budowanych proporcjach a i to każdorazowo w odrębnych postępowaniach wszczynanych inicjatywy i na koszt obywatela.

Oczywiście szczegółowa analiza, case study, indywidualnego przedmiotowego przypadku jest możliwa. W oparciu o dokumentację podejmujemy decyzję o zasadności i celowości przyjęcia zlecenia reprezentacji i doradztwa w sporze o należne kwoty. Warto cenić wartość.